LMNP vs SCI IS vs holding immobilière
Vous hésitez entre le LMNP en nom propre, la SCI à l'IS et la holding immobilière ? Ce comparatif technique analyse chaque structure sur 7 critères clés avec des cas chiffrés.
Le comparatif en un tableau
| Critère | LMNP réel (nom propre) | SCI à l'IS | SAS/SARL holding + SCI IS |
|---|---|---|---|
| Amortissement du bien | ✅ Oui (hors terrain) | ✅ Oui (hors terrain) | ✅ Oui (dans la SCI filiale) |
| Déduction des intérêts d'emprunt | ✅ Oui | ✅ Oui | ✅ Oui (+ intérêts convention trésorerie) |
| Taux d'imposition des revenus | TMI + PS (17,2%) sur BIC net. Souvent 0€ grâce à l'amortissement | IS 15% (< 42 500€) puis 25% | IS 15/25% dans la filiale. Mère-fille si remontée |
| Plus-value à la revente | PV des particuliers : exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans | PV professionnelle : prix - VNC (amortie). IS 25%. Pas d'exonération par durée | Idem SCI IS pour la filiale. Possibilité de vendre les parts de la SCI au lieu du bien |
| Coût de structure/an | ~500-800€ (expert-comptable) | ~1 500-2 500€ (compta + AG + liasse) | ~3 000-5 000€ (2 sociétés minimum) |
| Transmission | Bien en indivision au décès. Peu de flexibilité | Donation de parts (décote 15-25%). Démembrement possible | Transmission des parts holding. Dutreil possible si animatrice. Décote cumulée |
| IFI | Valeur du bien (abattement 30% si RP) | Valeur des parts = actif net immobilier | Valeur des parts (avec décote d'illiquidité possible) |
| Nombre de biens idéal | 1 à 3 biens | 1 à 5 biens (une SCI par bien souvent) | 3+ biens, stratégie patrimoniale globale |
LMNP réel : le champion du premier investissement
⚙️ Fonctionnement
Location meublée en nom propre au régime réel simplifié. Revenus déclarés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). L'amortissement du bien (composants : structure 80% sur 30 ans, cuisine 10 ans, mobilier 5-7 ans) génère des charges comptables qui absorbent les loyers → résultat imposable souvent nul pendant 15-20 ans.
Plafond recettes : 77 700€/an (au-delà → LMP avec cotisations SSI).
Plus-value : régime des particuliers → exonération progressive (totale après 22 ans IR / 30 ans PS). L'amortissement pratiqué n'est PAS réintégré dans le calcul de la plus-value (contrairement à la SCI IS).
📋 Cas chiffré — LMNP réel, T2 à 150k€
Bien : 150 000€ (dont 30 000€ de terrain non amortissable). Loyer : 700€/mois HC. Crédit : 130 000€ sur 20 ans à 3,5%.
Amortissement annuel : structure (96 000€/30 ans = 3 200€) + cuisine (12 000€/10 ans = 1 200€) + mobilier (6 000€/7 ans = 857€) + frais achat (6 000€/30 ans = 200€) ≈ 5 457€/an
Charges déductibles : intérêts (~3 200€/an début), taxe foncière (1 000€), assurance (200€), copro NR (600€), comptable (700€) ≈ 5 700€/an
Loyers nets : 8 400€ - 5 700€ charges - 5 457€ amortissement = -2 757€ (déficit reportable)
Impôt sur les loyers : 0€ pendant ~18 ans
SCI à l'IS : capitalisation et réinvestissement
⚙️ Fonctionnement
La SCI opte pour l'IS (option irrévocable). Comme le LMNP, elle amortit le bien. Mais le résultat est taxé à l'IS (15% jusqu'à 42 500€, 25% au-delà). Le cash reste dans la société → capacité de réinvestissement supérieure (pas de flat tax intermédiaire si on ne distribue pas).
Avantage : IS 15% < TMI 30%+ en personne physique. Idéal pour capitaliser sur le long terme sans avoir besoin des revenus.
Piège majeur : à la revente, la plus-value est calculée sur la VNC (prix - amortissements cumulés) → imposée à l'IS 25%. Après 20 ans d'amortissement, la VNC peut être quasi-nulle → PV ≈ prix de vente.
📋 Cas chiffré — SCI IS, même bien
Même bien que le LMNP : 150 000€, loyer 700€/mois.
Résultat imposable : 8 400€ - 5 700€ charges - 5 457€ amortissement = -2 757€ → IS : 0€ (déficit reportable)
Après épuisement des amortissements (~18 ans) : résultat ≈ 2 700€ → IS 15% = 405€/an
À la revente (année 20, prix 200k€) :
VNC ≈ 150 000€ - 109 140€ amortissements = 40 860€. PV = 200 000€ - 40 860€ = 159 140€. IS 25% = 39 785€
+ Distribution du solde : (200 000€ - 39 785€) flat tax 30% = 48 065€
Impôt total à la sortie : 87 850€ (vs 0€ en LMNP après 22 ans)
Holding immobilière : le montage de structure
⚙️ Architecture type
SAS holding (ou SC) détient 100% des parts de plusieurs SCI à l'IS (une par bien). Les dividendes remontent en régime mère-fille (taxation effective 1,25%). La holding centralise la trésorerie et réinvestit sans frottement fiscal.
Quand c'est pertinent : 3+ biens, objectif de capitalisation patrimoniale long terme, anticipation de transmission (Dutreil si animatrice), besoin de structure le financement.
Arbre de décision
🏠 1 à 2 biens, besoin de revenus complémentaires
→ LMNP réel. Plus-value exonérée après 22/30 ans. Zéro impôt pendant ~18 ans. Coûts de structure faibles.
🏢 2 à 5 biens, objectif de capitalisation
→ SCI à l'IS. IS 15% sur les premiers 42 500€ de résultat. Réinvestissement sans flat tax. Mais attention à la sortie (PV sur VNC).
🏗️ 3+ biens, patrimoine > 500k€, transmission
→ Holding + SCI IS. Mère-fille (1,25%), centralisation de trésorerie, transmission Dutreil. Coûts de structure à intégrer (~5k€/an).
👪 Investissement familial, transparence fiscale
→ SARL de famille à l'IR. Chaque associé est imposé sur sa quote-part au barème IR. Bénéfice du régime LMNP en société. Pas d'IS.
Comparatif chiffré sur 20 ans
Hypothèse : bien 200k€, loyer 900€/mois, revente 260k€ à 20 ans, TMI 30%.
| Indicateur | LMNP réel | SCI IS | Holding + SCI IS |
|---|---|---|---|
| Impôt total sur loyers (20 ans) | ~2 400€ | ~8 100€ | ~8 100€ |
| Impôt sur plus-value à la revente | ~3 800€ (exo partielle) | ~46 000€ | ~46 000€ (dans SCI) |
| Impôt sur distribution | — | ~52 000€ (PFU 30%) | ~2 700€ (mère-fille → réinvesti) |
| Coûts structure cumulés | ~16 000€ | ~40 000€ | ~80 000€ |
| Net en poche après 20 ans | ~390 000€ | ~310 000€ | ~350 000€ (dans holding) |
💡 L'enseignement clé
Le LMNP est imbattable pour 1-2 biens grâce à la plus-value des particuliers. La SCI IS pénalise à la sortie mais excelle en capitalisation. La holding ne se justifie que pour un patrimoine multi-biens avec objectif de transmission. Le bon montage dépend de votre horizon, de vos objectifs et de votre TMI.